ที่ดินตาบอด

เมื่อพูดถึงที่ดินตาบอด หากเป็นคนในแวดวงด้านอสังหาริมทรัพย์คงคุ้นเคยกันเป็นอย่างดี แต่สำหรับใครหลายคนที่เพิ่งได้มารู้จักคำนี้ อาจสงสัยว่า ที่ดินตาบอดคืออะไร เราจะรู้ได้อย่างไรว่าลักษณะแบบไหนคือลักษณะของที่ดินตาบอด มาทำความเข้าใจกับคำว่า “ ที่ดินตาบอด ” กันค่ะ

“ ที่ดินตาบอด ” เป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นห้อมล้อมอยู่โดยรอบ ทำให้ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ และเมื่อไม่มีทางออกสู่สาธารณะเจ้าของที่ดินแปลงที่ตาบอดนั้นสามารถที่จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกสู่สาธารณะได้

ในกรณีที่ที่ดินแปลงนั้น ๆ มีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ชันซึ่งมีระดับที่ดินสูงหรือต่ำกว่าทางสาธารณะกันมาก ก็ให้ถือเสมือนว่าไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ดังนั้นจึงสามารถผ่านที่ดินที่ห้อมล้อมอยู่ได้เช่นกัน

การจะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะได้นั้น ต้องใช้ที่ดินและต้องเลือกวิธีให้พอควรแก่ความจำเป็น  และให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้  ตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรค 3

ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของนายโชค เป็นที่ดินซึ่งมีที่ดินของคนอื่นล้อมอยู่โดยรอบจนไม่สามารถที่จะออกสู่สาธารณะได้ โดยทางออกสู่สาธารณะที่ใกล้ที่สุดก็คือการผ่านที่ดินของนาย C ออกไปยังแม่น้ำซึ่งมีเรือโดยสารวิ่งผ่านไปมา แต่ถ้าใช้ที่ดินนาย B เป็นทางผ่านออกสู่สาธารณะยังต้องใช้ที่ดินของนาย A ที่ติดกันด้วยจึงจะออกสู่ถนนสาธารณะได้ จึงเห็นได้อย่างชัดเจนว่าที่ดินที่จะใช้เป็นทางผ่านออกไปสู่สาธารณะที่พอควรแก่ความจำเป็นและเสียหายน้อยที่สุดคือการผ่านที่ดินนาย C การที่ในแม่น้ำมีเรือโดยสารวิ่งผ่านไปมา ถือว่าเป็นการออกไปสู่สาธารณะแล้วไม่จำเป็นว่าต้องเป็นถนนเท่านั้น และเจ้าของที่ดินซึ่งที่ดินของตนถูกทำทางผ่านออกสู่สาธารณะก็มีสิทธิได้รับค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการมีทางผ่านได้ด้วย

ในกรณีที่เป็นที่ดินแปลงใหญ่แต่ถูกแบ่งโอนกันจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะล่ะ ?

กรณีนี้  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 ก็ได้วางหลักหลักกฎหมายรองรับเรื่องนี้ไว้เช่นกัน เจ้าของที่ดินตาบอดนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินได้ แต่เรียกร้องได้เฉพาะที่ดินที่ตนได้แบ่งแยกแบ่งโอนมาและไม่ต้องเสียค่าตอบแทน  

ตัวอย่างเช่น ที่ดินของนาย E ได้แบ่งแยกแบ่งโอนมาจากที่ดินของนาย D เมื่อแบ่งแยกเสร็จที่ดินของนาย E กลายเป็นที่ดินตาบอด ทั้งนี้ทั้งนั้นนาย E สามารถเรียกร้องเอาทางเดินจากนาย D เพื่อเป็นทางออกสู่สาธารณะได้

นิยามคำว่า “ที่ดินตาบอด” อ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 1349 วรรคแรก

เขียนโดย ทค. ฐิติพร เศวตศิลป์