สัญญาขายฝาก และกำหนดเวลาไถ่

สัญญาขายฝาก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ได้ให้บทนิยามไว้ว่า 

” อันว่าสัญญาขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ” ซึ่งการทำสัญญาขายฝากนี้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

การไถ่ ผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากต้องกำหนดขณะทำสัญญาขายฝาก โดยข้อตกลงในการไถ่คืนก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยเช่นกัน ถ้าไม่ทำถือว่าการขายฝากนั้นสูญเปล่า สัญญาที่ทำก็จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สินไถ่ คือ จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระแก่ผู้ซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอาทรัพย์คืนซึ่งอาจจะตกลงไว้ในสัญญาขายฝากหรือไม่ก็ได้ และไม่ต้องจดทะเบียน

ในการขายฝากนั้น คู่สัญญาสามารถที่จะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญา ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิดแต่การนั้น ตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 493

ต่อมาเรามาดู กำหนดเวลาไถ่ของการขายฝาก กันค่ะ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494 วางหลักไว้ว่า ห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดังจะกล่าวต่อไปนี้

  • ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
  • ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย

เห็นได้เราสามารถขายฝากได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์กันเลยค่ะ 

แต่ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินว่านั้น ให้ลดเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์ ตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 495

ตัวอย่างเช่น A ผู้ขายฝาก และ B ผู้ซื้อฝาก ทำสัญญาขายฝากบ้านกัน เมื่อเป็นอสังหาริมทรัพย์ สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อมีการตกลงเรื่องการไถ่คืนเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว จึงเป็นการทำสัญญาขายฝาก เมื่อนาย A และ B กำหนดเวลาเกินกว่า 10 ปี ในการไถ่ กล่าวคือ 15 ปี ก็ให้ลดลงมาเหลือ 10 ปี ตามหลักที่กล่าวมาก่อนนี้

แต่หากเป็นอสังหาริมทรัพย์  ทำสัญญาขายฝากไว้แค่ 5 ปี จะสามารถขยายระยะเวลาได้อีก 5 ปี แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ทำสัญญาขายฝากไว้ 2 ปี จะขยายระยะเวลาได้อีกแค่ 1 ปีเท่านั้น

การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามที่ได้กล่าวมานี้ ในวรรคสองวางหลักไว้ว่า อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ จากนั้นให้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิเช่นนั้น จะถือว่าข้อตกลงเป็นโมฆะ

ตัวอย่างเช่น A ขายฝากที่ดินให้กับ B กำหนดระยะเวลาไถ่ 8 ปี เมื่อขายฝากให้ B แล้ว เท่ากับกรรมสิทธิ์ตกอยู่กับ B จนกว่า A จะมาไถ่ที่ดินคืน ต่อมาทั้งสองได้ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่อีก 2 ปี โดยที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นโมฆะ เท่ากับว่าไม่มีการขยายกำหนดระยะเวลาไถ่ ต้องถือเอากำหนดระยะเวลาเดิมในการไถ่ที่ดินคืน

ต่อมาในปีที่ 9 B นำที่ดินแปลงนี้ขายให้กับ C จำนวนเงิน 3 ล้านบาท C ตกลงซื้อ C จ่ายเงินจำนวน 3 ล้านบาท และไม่ได้รู้เห็นเกี่ยวกับสัญญาขายฝากใด ๆ ของ A และ B เลย จนถึงวันจดทะเบียนก็ยังไม่รู้ เท่ากับว่า C เป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว A จะยกการขยายกำหนดระยะเวลาไถ่ต่องสู้ C ไม่ได้


เขียนโดย  คุณฐิติพร เศวตศิลป์